JVG Makler GmbH

Baufinanzierung – Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Darlehensvertrages

Die Zinsen sind seit einigen Jahren im absoluten Tiefpunkt und Kunden die vor ca. 5 Jahren oder länger eine Finanzierung mit einer Bank vereinbart haben, hätten lieber den aktuellen Zins, als den vereinbarten hohen…

Da ich immer wieder auf dieses Thema angesprochen werden, hier ein paar grundsätzliche Anmerkungen:

Wer mit einer Bank eine Zinsbindung von bis zu 10 Jahren vereinbart hat, kann diesen Vertrag nicht einfach kündigen. Lediglich, wenn die Immobilie verkauft wird, muss das Darlehen abgerechnet werden. Wer aber vorzeitig aus dem Vertrag geht, muss der Bank den daraus entstandenen Schaden ersetzen. Dies nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung.
Wer eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren mit der Bank vereinbart hat, hat gem. §489 BGB das Recht, nach 10 Jahren das Darlehen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten teilweise oder vollständig zu kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.

Wie wird nun aber diese Vorfälligkeitsentschädigung errechnet?
Vereinfacht ausgesprochen: Der Kunde zahlt sämtliche Zinsen vom Kündigungszeitunkt bis zum Ablauf der Zinsbindung als Entschädigung an die Bank (beim aktuellen Zinsniveau des Jahres 2018)

Die genaue Berechnung ist natürlich etwas komplizierter:
Wird der Darlehensvertrag von Seiten des Kunden aufgrund von § 490 Absatz 2 BGB oder vom Darlehensgeber aus wichtigem Grund gekündigt, schulden Sie dem Darlehensgeber Schadensersatz in Form der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Darlehensgeber berechnet die Vorfälligkeitsentschädigung finanzmathematisch nach der sogenannten „Aktiv-Passiv“-Methode. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung ist der Zeitpunkt, zu dem die vorzeitig zurückgezahlte Darlehensvaluta beim Darlehensgeber eingeht.

Im Einzelnen erfolgt die Berechnung wie folgt:
Zunächst ermittelt der Darlehensgeber, wann und in welcher Höhe Zahlungen von Ihnen zu entrichten gewesen wären, wenn der Darlehensvertrag fortgeführt worden wäre. Soweit Ihnen vertraglich das Recht zur Sondertilgung oder das Recht, den Tilgungssatz zu ändern eingeräumt wurden, nimmt der Darlehensgeber an, dass Sie diese Rechte im vollen Umfang zum frühestmöglichen Zeitpunkt ausschöpfen werden. Der Darlehensgeber ermittelt dann die Rendite einer hypothetischen Wiederanlage der von Ihnen vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel unter Berücksichtigung der Fälligkeitstermine der einzelnen ausstehenden Raten des Darlehensvertrages. Dabei differenziert der Darlehensgeber wie folgt: Soweit Hypothekenpfandbriefe mit entsprechenden fristenkongruenten Laufzeiten vorhanden sind, legt der Darlehensgeber für die Verzinsung der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zugrunde. Soweit keine fristenkongruenten Hypothekenpfandbriefe vorhanden sind, werden fristenkongruente Geldmarktsätze zugrunde gelegt.
Liegt die dadurch am Kapital- bzw. am Geldmarkt erzielbare Rendite unter dem vertraglich vereinbarten Darlehenszins, entsteht dem Darlehensgeber ein Zinsausfall. Dieser ist Ausgangspunkt für die weitere Schadensberechnung.  Zu Ihren Gunsten berücksichtigt der Darlehensgeber weiter, dass die nach Maßgabe des Darlehensvertrages geschuldeten, ganz oder teilweise ausfallenden Zahlungen in der Zukunft liegen.
Finanzmathematisch erfolgt dies im Wege der „Abzinsung“ jeder einzelnen ganz oder teilweise ausfallenden Zahlung über den Zeitraum zwischen ihrer vertraglich vereinbarten Fälligkeit und der tatsächlich erfolgenden Rückzahlung (sog. „Barwertmethode“). Zur Abzinsung der in der Zukunft liegenden Zahlungen zieht der Darlehensgeber die entsprechenden Zinssätze des Geld- und Kapitalmarkts heran, die der Darlehensgeber bei der Berechnung des Zinsausfalls zugrunde legt (s.o.). Von der so ermittelten Schadenssumme, zieht der Darlehensgeber (a) zu Ihren Gunsten die für das Darlehen auf seiner Seite ersparten Verwaltungskosten ab, weil keine weitere Bearbeitung Ihres Darlehens erforderlich ist. Weiter wird (b) von diesem Betrag zu Ihren Gunsten ein Abschlag für ersparte Risikokosten vorgenommen. Dieser resultiert daraus, dass der Darlehensgeber für den Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens und dem Zeitpunkt, zu dem das Darlehen normalerweise zurückzuzahlen gewesen wäre, kein Ausfallrisiko für das Darlehen mehr tragen muss.
Die Schadenssumme, vermindert um die vorstehend unter (a) und (b) genannten ersparten Verwaltungs- und Risikokosten, ergibt dann die von Ihnen zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung. Entsteht dem Darlehensgeber aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens nach Maßgabe der vorstehend dargestellten Berechnung kein Schaden, ist von Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
Entsteht dem Darlehensgeber aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens nach Maßgabe der vorstehend dargestellten Berechnung ein Schaden, so ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ungeachtet dessen gesetzlich ausgeschlossen, wenn  1. die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die auf Grund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern,  oder  2. im Darlehensvertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Sie haben immernoch Fragen zu diesem Thema?
Einfach anrufen oder eine E-Mail schreiben.

Ihr
Wolfgang Ruch

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